鹽田區創新型產業用房管理實施細則（修訂）

（征求意見稿）

第一章  總  則

第一條  為進一步加大對創新型產業的支持力度，強化創新型產業用房規范管理和優化配置，充分發揮創新型產業用房資源引領、聚合、扶持產業作用，根據《深圳市創新型產業用房管理辦法（修訂版）》（深府辦規〔2021〕1號，以下簡稱“市管理辦法”），結合鹽田區實際，制定本實施細則。

第二條  本細則所稱創新型產業用房，是指為滿足創新型企業和機構的空間需求，由政府主導并按市管理辦法和本實施細則出租或出售的政策性產業用房，包括辦公用房、研發用房、工業廠房等。

第三條  創新型產業用房的建設和管理遵循“政府主導、市區聯動、企業參與、統籌配置、動態管理”的原則。

第四條  鹽田區人民政府（以下簡稱區政府）成立由常務副區長任組長，分管產業的副區長任常設副組長，分管發展改革、財政、城市更新、規劃和自然資源、政府物業管理工作的副區長任非常設副組長，區發展和改革局、區科技創新局、區工業和信息化局、區司法局、區財政局、區政府物業管理中心、區投資推廣和企業服務中心為常設成員單位，區住房和建設局、區文化廣電旅游體育局、區國有資產監督管理局、區城市更新和土地整備局、區建筑工程事務署、市規劃和自然資源局鹽田管理局、鹽田區稅務局、區屬及市屬駐區國有企業等為非常設成員單位的區創新型產業用房建設和管理領導小組（以下簡稱領導小組），其主要職責為：負責創新型產業用房的認定納入、籌集建設、運營管理、監督檢查和調整退出等工作；協調、解決創新型產業用房相關政策落實過程中的問題。領導小組對創新型產業用房有關重大事項提出初審意見，提請區政府常務會議審定。領導小組辦公室設在區工業和信息化局。

（一）常設成員單位及職責。

區發展改革局負責產業用房項目立項，下達政府投資產業用房項目投資計劃等相關工作。

    區科技創新局對由其實施產業監管的創新型產業用房實行包干制負責，具體包括：受理單位入駐申請；對申請單位準入提出審核意見；制定租售分配方案；督促入駐單位提交貢獻承諾書或與入駐單位簽訂產業發展監管協議，并牽頭開展相應的履約考核評價和調整退出管理工作；其他有關事項等。

區工業和信息化局負責領導小組日常工作。負責統籌轄區創新型產業用房籌建、管理和使用，按要求在市產業用房用地供需服務平臺發布房屋租售公告和租售結果公示；負責與創新型產業用房的實施單位簽訂相關監管協議書。對由其實施產業監管的創新型產業用房實行包干制負責，具體包括：受理單位入駐申請；對申請單位準入提出審核意見；制定租售分配方案；督促入駐單位提交貢獻承諾書或與入駐單位簽訂產業發展監管協議，并牽頭開展相應的履約考核評價和調整退出管理工作；其他有關事項等。

區司法局負責依照相關規定對行政規范性文件進行合法性審查，對創新型產業用房建設和管理環節中有關重大事項涉及的法律問題出具法律意見。

區財政局負責創新型產業用房建設和管理環節中涉及的資金保障；根據各職能部門上報的創新型產業用房籌建方案，按領導小組決策建議以及區政府審定結果籌集產業用房建設或補助資金。

區政府物業管理中心負責代表區政府對區財政建設、購買或統租的創新型產業用房，以及轄區內新供應土地、城市更新、產業用地提高容積率及其他土地規劃調整項目中按一定比例配建并移交給區政府的創新型產業用房行使所有權，進行統一的日常管理，并與入駐單位簽訂租售合同。

區投資推廣和企業服務中心負責創新型產業用房的招商推廣等。

（二）非常設成員單位及職責。

區住房和建設局負責提供本地區產業用房租金參考價格。

區文化廣電旅游體育局負責協助對文化、旅游、體育類項目的準入、考核和退出提出意見。

區國有資產監督管理局負責督促區屬國有企業按相關規定對名下的創新型產業用房進行日常運營管理。

區城市更新和土地整備局負責城市更新項目中配建創新型產業用房的前期工作，明確創新型產業用房配建要求，督促實施主體在資格確認時提交創新型產業用房建設和管理承諾書，協助區工業和信息化局與實施主體簽訂創新型產業用房監管協議。

區建筑工程事務署負責區政府投資的創新型產業用房的建設工作。

市規劃和自然資源局鹽田管理局負責核查招拍掛、產業用地提高容積率及其他土地規劃調整按一定比例配建創新型產業用房項目的建設工程規劃報建、規劃驗收資料等，督促土地競買人（競標人）在遞交書面競買、投標申請時提交創新型產業用房建設和管理承諾書；核實創新型產業用房申請單位自有產業用地情況。

鹽田區稅務局負責配合核實創新型產業用房有關入駐單位的稅收數據。

區屬國有企業和市屬駐區國有企業可以自有資金投資建設、購買或統租產業空間納入創新型產業用房并開展日常管理，負責受理由其日常管理的創新型產業用房單位申請，提出初審意見并按程序報創新型產業用房產業監管部門復審；配合對創新型產業用房有關入駐單位開展相應的履約考核評價和調整退出工作等。

第二章  籌建移交和認定納入

第五條  創新型產業用房通過以下方式籌建：

    （一）行政機關、事業單位及國有企業投資建設、購買或統租；

（二）企業通過招標、拍賣、掛牌方式取得工業及其他產業用地使用權，建成后按一定比例移交給政府；

（三）在城市更新、產業用地提高容積率及其他土地規劃調整項目中按一定比例配建；

（四）區政府認可的其他籌建方式。

以下情形必須納入創新型產業用房管理:

（一）以本條第一款第一項方式籌建并通過劃撥及協議出讓方式取得建設用地使用權建設的；

（二）以本條第一款第一項方式籌建并通過劃撥及協議出讓以外其他方式獲得土地，在土地供應文件、租售合同等文件中明確納入創新型產業用房管理的；

（三）以本條第一款第二、三、四項方式籌建的。

鹽田區其他產業空間需要認定納入創新型產業用房管理的，須經領導小組會審議后報區政府常務會研究批準。

第六條  建設、購買、統租創新型產業用房的資金來源為：

（一）區政府及區相關部門來源為區財政；

（二）國有企業來源為企業自籌。

可探索設立政府和社會資本共同參與的產業投資基金解決創新型產業用房籌建資金來源。

第七條  區內新供應土地、城市更新及產業用地提高容積率配建的創新型產業用房，原則上應無償移交給區政府，并在土地出讓合同中明確無償移交條款。無償移交給政府的創新型產業用房面積免繳地價，不計入項目可售面積，不占用項目可分割轉讓比例。

土地競得者或城市更新項目實施主體應在簽訂土地出讓合同前與區政府授權單位區工業和信息化局簽訂創新型產業用房監管協議書，監管協議書應明確項目設計要求、建設標準、產權限制、建設工期、無償且無條件移交給政府的建筑面積、設計建設方案、裝修標準、交付方式、交付時間、違約責任等內容，具體交付樓層及戶型應在項目土地出讓合同簽訂之后、預售之前簽訂創新型產業用房監管協議書補充協議進行明確。

土地競買人（競標人）遞交書面競買、投標申請或城市更新項目拆除范圍單一主體申請實施主體資格確認時，須一并提交建設和管理承諾書，確保按照創新型產業用房監管協議書相關要求組織開發建設。

第八條  在城市更新或產業用地提高容積率中配建的創新型產業用房配建比例，依據深圳市城市更新、產業用地容積率調整及土地出讓的有關規定執行；其他土地規劃調整項目中配建的創新型產業用房配建比例，依據有關規定執行。

各類項目配建的創新型產業用房，應與所在項目的其他產業空間整體規劃、同步建設、同步交付，共同使用公共配套設施，享受同等服務。開發建設單位不得在配建的創新型產業用房與其他產業空間之間設置圍墻等物理隔離設施，也不得有其他類似的隔離性措施等。對于在創新型產業用房和其他產業空間之間設置圍墻或類似隔離措施，造成公共配套不能共同使用，經核實不符合規劃條件的，建設單位不得組織竣工驗收。

第九條  創新型產業用房產權單位應按規定辦理不動產登記及會計賬務處理，屬政府產權的產權登記所需稅費由區財政依區政府物業管理中心申請在年度單位預算中支出。屬國企產權的產權登記所需稅費由國企自行承擔。

第三章  入駐條件和配置標準

第十條  入駐鹽田區創新型產業用房的單位，原則上應符合下列領域之一：

    （一）新一代電子信息、數字與時尚、高端制造裝備、綠色低碳、新材料、生物醫藥與健康、海洋經濟等戰略性新興產業； 

    （二）區塊鏈與量子信息、類腦智能、細胞與基因（生物育種）、合成生物、可見光通信與光計算、深地深海、空天技術等未來產業；

（三）擁有較強科技創新實力和先進自主技術成果的成長性企業和科研機構；

（四）為符合上述前三款單位提供服務的現代服務業企業和機構，機構包括社會組織、民辦非企業及政府從事企業服務的專門機構等；

（五）總部經濟、優勢傳統產業及符合鹽田區產業發展導向的其他相關產業；

（六）承諾在鹽田區注冊成立法人企業的高層次人才創業團隊；

（七）經領導小組會同意的符合鹽田區產業發展方向的其他企業或項目。

    第十一條  入駐創新型產業用房的單位，除滿足本實施細則第十條外，應同時符合以下條件：

（一）注冊地、稅務登記地、統計地均在鹽田區或承諾入駐后3個月內將注冊地、稅務登記地遷入鹽田區且申請將統計關系遷入鹽田區，同時承諾在租賃（或購買）協議期內注冊地、稅務登記地、統計地不遷出鹽田區；

    （二）入駐單位為企業的，除第十條第三款中規定的企業及第十條第六款中已注冊的企業外，企業上年度年產值（營業收入）需達到5000萬元或者年稅收需達到300萬元以上；對于新遷入（新設立）企業不能滿足上述條件的，可與其上一級控股母公司共同承諾，入駐后首年實現年產值（營業收入）5000萬元或者年稅收300萬元以上，上一級控股母公司上年度年產值（營業收入）需達到1億元或者年稅收需達到600萬元以上。

（三）入駐單位為高層次人才創業團隊的，原則上應先注冊成立法人企業再進行入駐申請；經審批后先行入駐的團隊，須在入駐后三個月內完成企業注冊，并完成貢獻承諾書或協議、租賃合同主體的變更。

（四）承諾租賃（或購買）用途為自用，在鹽田區內沒有自有產業用地或產業用房；

    （五）單位守法誠信經營，無重大違法違規事項；沒有違反相關能耗、環境保護、安全生產等要求。

第十二條  滿足第十條和第十一條入駐條件的企業項目，如再符合下列條件之一的可優先入駐：

（一）屬鹽田區重點布局的戰略性新興產業和未來產業；

（二）同等條件下單位建筑面積承諾產出貢獻更高；

（三）最近三年參加“中國創新創業大賽”并獲得國家級、

市級比賽前三等次或區級比賽一等獎；

（四）核心團隊成員獲得國家級、省級、市級人才引進或認定；

（五）最近三年獲得五百萬元以上股權風險投資；

（六）已獲得國家高新技術企業認定，并在有效期內。

第十三條  創新型產業用房租賃面積應符合以下標準：

（一）符合入駐條件的企業，原則上租賃辦公用房或研發用房的面積不超過5000平方米；租賃生產廠房的面積不超過10000平方米。企業根據實際需要申請租賃相應面積，除本細則第十條第三款中規定的企業和第十條第六款中注冊的企業應作出科技創新貢獻承諾外，其他企業須作出經濟產出貢獻承諾，經領導小組會研究審定即可。確有必要超出范圍上限的（含申請擴租后），須簽訂產業發展監管協議，并經領導小組會審議后報區政府常務會研究批準。產業發展監管協議的內容應包括但不限于產業準入條件、產出效率、企業貢獻、節能環保、退出機制、違約責任、轉租轉售限制、履行情況核查等相關條款。    

（二）本細則第十條第四款中，除政府從事企業服務的專門機構外，社會組織、民辦非企業等機構申請租賃創新型產業用房的，應作出相應貢獻承諾且租賃面積一般情況下不應超過500平方米。確有必要超出此面積標準的，經領導小組會研究同意，可適當增加面積但原則上最高不超過3000平方米。

（三）申請租賃創新型產業用房的科研機構，須作出科技創新貢獻承諾且租賃面積一般情況下不應超過5000平方米，屬深圳市或鹽田區重點支持的科研機構租賃創新型產業用房的面積確有必要超出范圍上限的（含申請擴租后），經領導小組會審議后報區政府常務會研究批準。

第十四條  符合入駐條件和配置標準的企業申請租賃創新型產業用房的，在不增加用房面積的前提下，經領導小組會審議批準，可引入符合第十一條第一、四、五款的關聯企業合署辦公；符合本細則第十條但暫不能達到第十一條第二款條件的單個企業，經領導小組會審議批準，可組成聯合體并按照本細則有關規定標準申請租賃創新型產業用房。

第四章  租售價格標準及優惠

第十五條  創新型產業用房租金價格參考市（區）房屋租賃主管部門發布的同片區同檔次市（區）產業用房租金參考價格，租金價格原則上應比參考價格優惠30%-70%，由領導小組辦公室每年發布一次。

入駐單位按以下規則享受租金優惠：創新型產業用房租金優惠實行動態管理，入駐首年按參考價格30%享受租金價格，后續年份的租金價格按入駐單位履行相應的貢獻承諾或產業發展監管協議有關約定情況確定。上一年度履約考核評價合格的，則下一年繼續保持參考價格30%享受租金價格；上一年履約考核評價不合格的，則下一年在上一年享受參考價格百分比的基礎上增加10個百分點享受租金價格。

第十六條  經領導小組會審議認定的公益性、平臺性或特大、關鍵、緊缺的項目，超出租金優惠標準范圍的，可以按“一事一議”方式提請區政府常務會研究審定。

第十七條   享受創新型產業用房租金優惠政策的企業或機構等，在優惠期內，不得同時享受鹽田區其他有關產業政策對租賃產業用房的支持。

第十八條  創新型產業用房出售價格參考同片區檔次產業用房并給予一定優惠，但最低不得低于創新型產業用房成本價。出售價格委托專業機構評估，經領導小組會審議后報區政府常務會研究審定。

第五章  入駐及審批流程

第十九條  鹽田區創新型產業用房租售工作流程及審核程序如下：

    （一）發布通知。區政府物業管理中心、國有企業等日常管理機構取得創新型產業用房所有權后須將產業用房相關情況報領導小組辦公室備案，領導小組辦公室將創新型產業用房房源信息錄入市產業用地用房供需服務平臺（以下簡稱“服務平臺”），并統一通過服務平臺向社會公開發布創新型產業用房租售信息。

    （二）租售申請。符合條件的單位通過服務平臺申請租用、購買創新型產業用房。

    （三）審核與審批。

1.申請區政府創新型產業用房的企業，由區創新型產業用房的產業監管部門負責受理單位申請，在租售公告截止后10個工作日內，完成對申請單位的準入資質審查（必要時可組織專家評審），形成審核意見后擬定用房分配建議方案，并收集相關資料，按程序提請領導小組會或區政府常務會研究審定。

2.申請區政府創新型產業用房的科研機構，服務科技產業的社會組織、民辦非企業等機構及高層次人才創業團隊，由區科技創新局負責受理申請，形成審核意見后擬定用房分配建議方案并收集相關資料，按程序提請領導小組會或區政府常務會研究審定。

3.申請國有企業創新型產業用房的，除由國有企業受理申請、開展初審工作后報產業監管部門復審外，其他均按照申請區政府創新型產業用房的程序執行。

    （四）社會公示。領導小組辦公室將審查、審批結果通過服務平臺向社會公示，公示期不少于3個工作日。公示期間有異議的，由領導小組辦公室負責調查，出具調查結論，并將結果函告異議者。

    （五）辦理租售手續。公示無異議或異議妥善處理后，10個工作日內，創新型產業用房的產業監管部門應將相應的貢獻承諾書或產業發展監管協議轉送至創新型產業用房的日常管理機構，并通知辦理租售手續。相關承諾書或協議、合同應及時報領導小組辦公室備案，領導小組辦公室通過服務平臺向社會公布租售結果。

第六章  管理和服務

第二十條  區政府產權的創新型產業用房原則上只能用于出租，如確有出售必要，須簽訂產業發展監管協議并經領導小組會審議后報區政府常務會研究批準。國有企業建設、購買的創新型產業用房，堅持以租為主、租售并舉的配置原則，出租比例原則上不低于50％。

第二十一條  創新型產業用房產生的收益權屬按產權歸屬確定。政府產權的創新型產業用房實行“收支兩條線”管理，區政府物業管理中心可根據實際情況，按月、季度或按年收繳租金，租金收入應按照政府非稅收入管理有關規定及時上繳區財政。國有企業也可探索以租金入股等方式支持創新型企業發展。

第二十二條  創新型產業用房的日常管理機構應在租賃期內對承租單位的物業使用情況等進行管理服務，定期向領導小組辦公室報送創新型產業用房管理情況，包括物業租賃和空置面積等。

創新型產業用房的產業監管部門應每年對創新型產業用房的租賃單位進行履約考核評價，根據履約考核評價情況動態執行租金價格優惠，如履約考核評價中發現租賃單位不再符合入駐條件的，可通知日常管理機構終止租賃合同。

創新型產業用房的產業監管部門應每5年對創新型產業用房的購買單位進行履約考核評價，如履約考核評價不合格或不符合入駐條件的，可由原所有人提前回購用房。

因不可抗力造成創新型產業用房的租賃或購買單位履約考核評價不合格的，經審批后可酌情處理。

第二十三條  創新型產業用房原則上限定自用。購買創新型產業用房的單位確需轉讓的，可向產業監管部門申請由原所有人回購其名下創新型產業用房，申請回購時應累計達到產業發展監管協議中約定的各項指標要求，回購價格不得高于原銷售價格。

第二十四條  創新型產業用房租賃合同原則上3年一簽，連續3年履約考核評價不合格的則不能繼續申請租用創新型產業用房。日常管理機構應在距離合同到期6個月和3個月時，分別告知承租單位。如需繼續租用的，應協助單位及時辦理續約申請，并按有關程序報請該創新型產業用房的產業監管部門對申請單位進行續租履約考核評價，待提請領導小組會確定單位續租資格后，日常管理機構為符合條件的單位辦理續租手續，每個單位續租次數原則上不超過2次。續租的租金價格優惠原則上參照本細則第十五條有關規定執行。

第二十五條  區政府可根據實際需要對本轄區內的創新型產業用房開展調整或退出工作，須經領導小組會審議后報區政府常務會研究批準，有關結果通過服務平臺向社會公布。

（一）對本細則第五條規定的必須且已納入管理的創新型產業用房，如確有必要，在做好轄區創新型產業用房面積總量不減少的計劃或方案情況下，可依程序對個別的創新型產業用房進行調整退出；

（二）屬非必須納入創新型產業用房管理情形的，確有必要，可依程序對相應的創新型產業用房進行調整退出。

第二十六條  創新型產業用房租賃合同一旦生效，原則上不許變更，確因如出現本細則第十一條第三款情況及以下重大情況需要變更租賃合同的，可向創新型產業用房產業監管部門提出申請，并按程序報請批準。

（一）承租單位因技術升級、規模擴張等原因需擴大租賃規模或變更租賃地址的；

（二）承租單位因自身發展原因需減少租賃面積或縮短租賃期限的。

經批準的，如需重新提交貢獻承諾書或簽訂產業發展監管協議的，在重新提交承諾書或簽訂協議后，由日常管理機構及時與單位辦理變更手續，其結果通過服務平臺向社會公布。

第二十七條  創新型產業用房租期屆滿未按規定申請續租或續租申請未獲得批準的，產業監管部門應通知日常管理機構按租賃合同相關規定，及時辦理退租手續。

第七章監督與檢查  

第二十八條  創新型產業用房入駐單位不得有隱瞞真實情況、偽造有關證明等騙租騙購行為。承租單位不得有擅自轉租、分租、改變其原有使用功能等不按租賃合同約定使用創新型產業用房的行為。購買單位不得有擅自轉售、抵押、改變其原有使用功能等不按出售合同約定使用創新型產業用房的行為。未經領導小組會研究批準，入駐單位不得開展孵化器，創客、共享辦公等引入第三方的業務。創新型產業用房租賃、出售合同及產業發展監管協議等文件應當包括但不限于對本條相關權責予以明確約定。

第二十九條  創新型產業用房日常管理機構、產業監管部門應對入駐單位日常使用情況進行檢查，發現入駐單位存在第二十八條所列行為及其他違規或違法行為的，可依法采取取消單位入駐資格、終止租賃合同、提前回購房產、追繳優惠租金（售價）等措施，若入駐單位存在失信行為的，將相關信息依法納入市公共信用信息平臺。

第三十條  領導小組辦公室應組織創新型產業用房日常管理機構、產業監管部門對創新型產業用房入駐單位合同履約情況、產業發展監管協議指標完成情況等開展定期檢查和隨機抽查，并開通舉報渠道，及時通過服務平臺公布檢查結果。

第三十一條  領導小組辦公室會同創新型產業用房日常管理機構、產業監管部門配合市創新型產業用房管理機構、市產業用房供需服務平臺主管部門開展創新型產業用房需求、供給、空間分布等情況匯總以及相關考核工作。

第八章  附  則

第三十二條  在市管理辦法實施之日前（2021年2月8日，含當日），土地招拍掛出讓項目及城市更新單元規劃已批復的，或更新單元規劃未批復但已經市規劃主管部門或者區政府審議通過并完成公示或正在公示的，其配建的創新型產業用房，在相關文件、合同、協議中約定由政府回購的，建成后由政府回購，回購部分免繳地價，回購價格按相關文件、合同、協議中約定的價格計算。未明確約定回購價格的，參照以下方案計算：根據市住房建設部門發布的建安工程造價指數核算建安工程參考價，建安工程造價指數取竣工驗收前12個月造價指數平均值。政府回購價格按經核算的建安工程參考價的1.1倍執行，并由區財政部門認可的工程造價審計機構確認。

產業用地提升容積率項目，在市管理辦法實施之日前（2021年2月8日，含當日）已發布的土地出讓公告、簽訂的土地出讓合同、產業監管協議等文件中明確約定了項目配建創新型產業用房由政府回購的，建成后由政府回購，回購部分免繳地價，回購價格按相關文件、合同、協議中約定的價格計算。未明確約定回購價格的，參照以下方案計算：以2016年3月深圳市住房和建設局發布《深圳市各類物業建筑安裝工程總造價標準》（深建規〔2016〕2號）的造價標準為基準價，以發布當月（2016年3月）為基期，以項目取得規劃驗收合格證當月為計算期，依照市住房建設部門發布建安工程造價指數對基準價進行調整，建安工程造價指數取規劃驗收前12個月造價指數平均值。

第三十三條  本細則實施前已簽訂創新型產業用房租賃合同的，按照原合同執行，在本細則實施后續簽合同的，認定為首次續租。本細則所稱關聯企業是指符合下列情況之一的企業：相互間直接或間接持有其中一方的股份總和達到25%或以上的;直接或間接同為第三者擁有或控制股份達到25%或以上的；企業的董事或經理等高級管理人員一半以上或有一名常務董事是由另一企業所委派的;對企業生產經營、交易具有實際控制的其他利益上相關聯的關系包括家族、親屬關系等。

第三十四條  本細則由鹽田區政府授權鹽田區工業和信息化局負責解釋。

第三十五條  本細則自2021年xx月xx日起實施，有效期至2026年2月7日。《鹽田區創新型產業用房管理實施細則（試行）》（深鹽府辦規〔2017〕4號）、《鹽田區現代產業服務中心入駐單位管理辦法（修訂）》（深鹽府辦規〔2017〕6號）和《鹽田區科技創業園管理辦法》（深鹽府辦規〔2019〕11號）同時廢止。